Alvará judicial para vender imóvel em inventário: como funciona

Por Luciane Irmes, advogada · OAB/RJ 99.039 · 11 de outubro de 2026

O alvará judicial é a autorização que o juiz emite para permitir a venda de um imóvel que ainda está vinculado a um inventário em andamento. Sem ele, o cartório de notas se recusa a lavrar a escritura de compra e venda, e o registro de imóveis não transfere o bem. Em outras palavras: o comprador paga, mas não consegue registrar nada no nome dele. Por isso essa autorização existe e por isso ela precisa ser solicitada do jeito certo.

Quando o alvará é necessário

Nem toda venda de imóvel em inventário exige alvará. O caminho depende do estágio em que o inventário se encontra e de quem são os herdeiros:

• Inventário já concluído, com formal de partilha registrado: o imóvel já saiu do espólio e passou para o nome dos herdeiros. Eles podem vender normalmente, sem alvará, desde que todos concordem.
• Inventário em andamento, seja judicial ou extrajudicial: o imóvel ainda está em nome do falecido ou do espólio. Para vender, é preciso de autorização judicial, mesmo que o inventário seja extrajudicial (feito em cartório).
• Herdeiro incapaz (menor de idade ou pessoa com deficiência que depende de curatela): além do alvará para o espólio, pode ser necessária autorização judicial específica para proteger os interesses desse herdeiro.

Se houver dívidas do espólio que justifiquem a venda, como IPTU atrasado, financiamento em atraso ou necessidade de pagar despesas do inventário, isso precisa estar demonstrado nos autos. O juiz não autoriza a venda no vácuo: ele precisa de motivação concreta.

Como se pede o alvará na prática

A petição de alvará é apresentada dentro do próprio processo de inventário, pelo inventariante (a pessoa nomeada pelo juiz para administrar o espólio). Ela precisa explicar por que a venda é necessária, descrever o imóvel com todos os dados do registro (número da matrícula, cartório, endereço), informar o valor pretendido e, quando já houver comprador identificado, apresentar a minuta da escritura ou o contrato de promessa.

O juiz pode exigir avaliação judicial do imóvel, feita por perito nomeado pelo próprio juízo. Isso é mais comum quando os herdeiros discordam do valor ou quando há herdeiro incapaz. A avaliação leva tempo e é uma das etapas que a gente mais vê provocar atrasos no processo, porque o laudo tem prazo para ser entregue pelo perito, depois há prazo para as partes se manifestarem, e só então o juiz decide.

Após a decisão favorável, o alvará é expedido com prazo de validade, geralmente de 30 a 60 dias a depender do juízo. Se esse prazo vencer antes de a escritura ser lavrada, é necessário pedir a renovação. Parece detalhe, mas é exatamente o tipo de coisa que faz uma compra e venda desmoronar na reta final, especialmente quando o comprador tem financiamento com prazo para ser utilizado.

O que os cartórios do Rio costumam exigir

O cartório de notas onde será lavrada a escritura vai pedir, além do alvará original com o prazo vigente, a certidão de inteiro teor do processo de inventário, a certidão de ônus reais atualizada do imóvel (emitida pelo cartório de registro de imóveis onde o bem está matriculado), certidões negativas de débitos do imóvel (prefeitura, condomínio) e a documentação completa do inventariante.

Um ponto que gera confusão frequente: o alvará autoriza a venda, mas não dispensa o pagamento do ITCMD (imposto estadual sobre herança, cuja alíquota varia conforme a legislação do Rio de Janeiro em vigor na data do fato gerador) nem do ITBI (imposto municipal sobre transmissão de imóvel, pago pelo comprador ao município do Rio). Muita gente chega achando que o alvará resolve tudo, mas os impostos precisam ser quitados separadamente.

Se o inventário já está parado há tempo, vale entender antes de pedir o alvará se faz sentido retomar ou encerrar o processo de outra forma. Inventários parados têm soluções específicas que podem simplificar o caminho antes de qualquer venda.

O que costuma travar esse processo

O que a gente mais vê na prática são três situações:

1. Herdeiro que não concorda com o valor de venda ou com o comprador escolhido. Isso exige que o juiz resolva o impasse, o que pode transformar uma venda simples em um processo contencioso demorado.
2. Inventariante sem legitimidade consolidada. Se a nomeação do inventariante ainda está sendo questionada por outro herdeiro, o juiz dificilmente vai expedir um alvará de venda enquanto esse ponto não estiver definido.
3. Imóvel com matrícula irregular. Se o bem foi construído sem averbação de obra, ampliado sem regularização ou tem pendência no registro de imóveis, o cartório vai bloquear a lavratura da escritura mesmo com o alvará em mãos. Essa irregularidade precisa ser resolvida em paralelo, e às vezes demora mais do que o próprio processo de inventário.

Próximo passo

Antes de contratar qualquer serviço ou assinar qualquer contrato de promessa com o comprador, reúna: a certidão de matrícula atualizada do imóvel, o número e a vara do processo de inventário, a lista de todos os herdeiros com seus documentos e uma cópia do testamento, se houver. Com essas informações em mãos, é possível avaliar com precisão o caminho mais adequado. Se quiser conversar sobre o seu caso, o escritório atende presencialmente na Barra da Tijuca e no Centro, além de videochamada.