Holding familiar para um ou dois imóveis: quando faz sentido

Por Luciane Irmes, advogada · OAB/RJ 99.039 · 25 de outubro de 2026

Para quem tem um ou dois imóveis, a holding familiar raramente compensa, e isso precisa ser dito antes de qualquer outra coisa. A estrutura pode fazer muito sentido em determinadas situações, mas a resposta depende de fatores concretos que vão muito além do número de bens.

O que é uma holding familiar, em linguagem direta

Holding familiar é uma empresa (em geral uma sociedade limitada ou uma sociedade anônima fechada) criada para ser a proprietária dos bens da família. Em vez de os imóveis estarem no nome das pessoas físicas, eles ficam no patrimônio da empresa. Os sócios dessa empresa são os próprios membros da família. Quando alguém morre ou quer transferir participação para os filhos, a movimentação acontece sobre as cotas da empresa, não sobre o imóvel diretamente.

A ideia é atrativa no papel. Na prática, ela traz custos contábeis, obrigações fiscais mensais, abertura e manutenção de CNPJ, e exige que a família trate o patrimônio com governança empresarial de verdade, com reuniões, atas, contabilidade regular. Isso tem custo e complexidade.

Por que o número de imóveis importa

O ponto central é o seguinte: a holding reduz ou posterga alguns tributos, mas gera custos fixos que existem todo mês, independentemente de a família estar movimentando ou não o patrimônio. Se o patrimônio é pequeno, esses custos fixos consomem boa parte (ou até toda) a economia que a estrutura proporcionaria.

O cálculo depende de:

• Valor dos imóveis. Dois apartamentos de alto padrão na Barra da Tijuca têm um perfil tributário muito diferente de dois imóveis de valor médio no subúrbio.
• Renda gerada por eles. Imóvel alugado gera renda tributável. A holding pode ou não ser vantajosa nesse ponto, dependendo do regime tributário escolhido para a empresa.
• Número de herdeiros e possibilidade de conflito. Quanto mais herdeiros e quanto maior o risco de desacordo futuro, mais a holding pode servir como instrumento de organização e prevenção de litígio.
• Intenção de expandir o patrimônio. Quem pretende adquirir outros bens nos próximos anos muda a conta completamente.
• Perfil de saúde e idade dos titulares. A doação das cotas em vida, com cláusulas de usufruto, incomunicabilidade e impenhorabilidade, é parte central da estratégia. Esse planejamento precisa de tempo para ser feito com cuidado.

O que a gente mais vê na prática

O que mais aparece no nosso dia a dia é a família que ouviu falar da holding em alguma palestra ou vídeo, se animou com a ideia de "proteger o patrimônio" e foi atrás de abrir a empresa antes de entender se a estrutura faz sentido para o caso dela. Quando chegam ao escritório já com a empresa aberta, às vezes o custo de desfazer é maior do que o de simplesmente tocar o inventário de forma organizada.

Outro ponto que sempre aparece: a promessa de que a holding "evita inventário". Isso é verdade em relação aos imóveis que estão dentro da empresa, mas a abertura, a integralização dos bens e a doação das cotas são atos que precisam ser feitos em cartório, com escritura pública, e que têm incidência do ITCMD, o imposto estadual sobre transmissão de bens por doação ou herança. O imposto não some, ele incide em outro momento e sobre outra base. A alíquota e a base de cálculo variam conforme a lei do Rio de Janeiro em vigor na data do ato, então nenhum planejamento responsável pode ser feito sem verificar a legislação estadual atualizada.

Vale ler mais sobre como funciona o planejamento sucessório de forma integrada, porque a holding é uma das ferramentas possíveis, não a única e nem sempre a mais adequada.

Quando a holding faz mais sentido mesmo com poucos imóveis

• Quando os imóveis são de valor muito elevado e a economia tributária projetada supera com folga os custos de manutenção da empresa por vários anos.
• Quando há herdeiros com perfis muito diferentes (um filho com dívidas, um casamento sem contrato, uma filha no exterior) e a família quer estabelecer regras claras de antemão.
• Quando os titulares ainda têm saúde e tempo para estruturar a doação das cotas de forma gradual, com planejamento de longo prazo.
• Quando a família pretende adquirir novos bens e a holding já estará estruturada para recebê-los.

O próximo passo concreto

Antes de qualquer decisão, reúna as seguintes informações: valor de mercado atualizado dos imóveis, se há ou não renda de aluguel e qual o valor, composição familiar completa com regime de bens de cada casamento, e se existe alguma preocupação específica (herdeiro endividado, filho incapaz, sócio em conflito). Com isso em mãos, é possível fazer uma comparação real entre os custos da holding ao longo de dez anos e o custo de um inventário bem organizado. Sem esses números na mesa, qualquer resposta sobre "vale a pena" é só especulação.

Se quiser conversar sobre o caso específico da sua família, estou disponível por vídeo ou nos escritórios na Barra da Tijuca e no Centro.