Imóvel no nome de falecido: como transferir e quais etapas seguir

Por Luciane Irmes, advogada · OAB/RJ 99.039 · 18 de outubro de 2026

Para transferir um imóvel que está no nome de quem faleceu, o caminho obrigatório é o inventário. Não existe atalho: o cartório de registro de imóveis não aceita nenhuma escritura de venda, doação ou qualquer outro ato sobre esse bem enquanto ele ainda estiver no nome do falecido. O inventário é o processo, judicial ou extrajudicial, que reconhece oficialmente quem são os herdeiros e determina a quem cada bem pertence a partir daí.

Inventário judicial ou em cartório: o que define cada caminho

A escolha entre as duas vias depende de fatores concretos:

• Há testamento? Se sim, o inventário precisa ser judicial, independentemente de qualquer outra condição.
• Todos os herdeiros são maiores e capazes? Se houver menor de idade, nascituro ou pessoa interditada entre os herdeiros, também é obrigatório ir ao Judiciário.
• Todos os herdeiros concordam com a partilha? Qualquer discordância, por menor que pareça, fecha a porta do cartório.
• O falecido deixou apenas bens no Brasil? Bens no exterior têm regras próprias e costumam complicar a via extrajudicial.

Se nenhum desses impedimentos existir, o inventário em cartório tende a ser mais ágil: tudo tramita em um único cartório de notas escolhido pelos herdeiros, sem precisar de distribuição em vara nem de audiências.

O que acontece depois do inventário

Ao fim do inventário, dois documentos são gerados conforme a via escolhida:

• Via judicial: o juiz homologa a partilha e expede o formal de partilha, que é o documento que a Justiça emite ao final e que permite transferir os bens nos cartórios competentes.
• Via extrajudicial: o tabelião lavra a escritura pública de inventário e partilha, com a mesma função.

Com qualquer um desses documentos em mãos, o próximo passo é levar o imóvel ao Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição onde ele está localizado para registrar a transferência. Só depois desse registro o imóvel aparece legalmente no nome do herdeiro, e só a partir daí ele pode ser vendido, doado ou financiado normalmente.

O ITCMD: o imposto que ninguém pode ignorar

Antes de qualquer registro, é preciso recolher o ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação), que é um imposto estadual e, no Rio de Janeiro, é administrado pela Secretaria de Estado de Fazenda. A alíquota varia conforme a legislação estadual vigente e o valor dos bens, e ela pode mudar por lei a qualquer momento, por isso nunca indico percentual aqui. O que posso dizer é que o cartório de registro de imóveis não registra a transferência sem a guia do ITCMD paga e reconhecida pelo Estado. Esse imposto costuma ser um dos maiores sustos do processo para quem não estava esperando.

Onde as coisas costumam travar na prática

Depois de acompanhar inventários envolvendo imóveis no Rio por mais de vinte anos, o que a gente mais vê são dois tipos de problema que atrasam tudo:

O primeiro é a documentação do imóvel. É muito comum que a matrícula no cartório de registro de imóveis não esteja em dia: imóvel com área diferente do que consta na prefeitura, construção averbada de forma incompleta ou nem averbada, IPTU com um nome e matrícula com outro. Antes de iniciar o inventário, vale muito a pena puxar a certidão de matrícula atualizada no cartório e verificar se há pendências. Descobrir isso no meio do processo atrasa meses.

O segundo é a certidão de óbito e os documentos do próprio falecido. Parece óbvio, mas a gente frequentemente recebe situações em que o falecido vivia com nome social diferente do registro civil, tinha documentos com grafia divergente entre si, ou tinha outro casamento anterior que ninguém da família sabia ou lembrava de mencionar. Tudo isso precisa ser esclarecido e documentado antes de seguir.

O próximo passo concreto

Se você está nessa situação agora, o que faz sentido reunir antes de qualquer conversa com advogada é:

1. Certidão de óbito do falecido
2. Certidão de matrícula atualizada do imóvel (pede-se no cartório de registro de imóveis da região onde o imóvel está)
3. Documentos de identidade e CPF do falecido e de todos os possíveis herdeiros
4. Certidão de casamento do falecido (e dos herdeiros, se casados)
5. Informação sobre se há testamento e onde ele está registrado

Com esses documentos, já é possível avaliar qual caminho é viável, o que falta regularizar e por onde começar. Se quiser conversar sobre o caso específico, meu escritório atende presencialmente na Barra da Tijuca e no Centro, e também por vídeo.