Vender imóvel em inventário: quando é possível e quais as etapas

Por Luciane Irmes, advogada · OAB/RJ 99.039 · 11 de outubro de 2026

Sim, é possível vender um imóvel que está em inventário, mas não da forma simples como se vende um imóvel que já está no seu nome. O bem ainda pertence ao espólio (conjunto de bens deixados pelo falecido), e nenhum herdeiro, sozinho, pode assinar uma escritura de venda. Para isso funcionar, é preciso que todos os herdeiros concordem e que essa venda seja formalizada do jeito certo, seja pela via judicial, seja pela via extrajudicial.

Dois caminhos: judicial e extrajudicial

Se o inventário está correndo no cartório (inventário extrajudicial), a venda pode ser feita por escritura pública com a assinatura de todos os herdeiros, incluindo cônjuge meeiro quando houver. Todos precisam ser maiores, capazes e não pode haver testamento. O cartório de notas lavra uma escritura de cessão de direitos hereditários ou, se o inventário já estiver em fase avançada, a própria escritura de compra e venda pode ser incorporada ao procedimento.

Se o inventário está na Justiça, a venda depende de autorização do juiz. O advogado apresenta um pedido explicando a necessidade ou a conveniência da venda, os demais herdeiros se manifestam, e o juiz autoriza ou não. Só depois da autorização é que se lavra a escritura no cartório de notas.

No inventário judicial, o que a gente mais vê é a demora nessa etapa de autorização. O herdeiro já tem comprador, já acertou o preço, e o processo fica parado semanas ou meses aguardando o despacho judicial. Isso acontece porque a vara de órfãos e sucessões do Rio costuma ter volume alto de processos, e pedidos incidentais como esse entram na fila junto com tudo mais.

O que pode travar na prática

Dois pontos merecem atenção especial porque são os que mais geram problema no dia a dia.

O primeiro é a discordância entre herdeiros. Se um único herdeiro se recusar a assinar, a venda não acontece por via simples. Não existe como forçar a alienação do bem sem uma ação específica (como a extinção de condomínio), que é um processo à parte, mais longo e mais complexo. Antes de negociar qualquer coisa com comprador, é fundamental que todos os herdeiros estejam alinhados.

O segundo é a situação documental do imóvel. Imóvel com registro desatualizado na matrícula, que ainda aparece no nome do avô ou da avó do falecido, vai exigir uma cadeia de providências antes de qualquer venda. Cartório de registro de imóveis no Rio costuma exigir que a cadeia dominial esteja completa. Se faltou formalizar um inventário anterior, esse nó precisa ser desfeito primeiro.

O ITCMD e o imposto sobre o ganho

A venda de imóvel em inventário envolve dois tributos que precisam estar no radar. O ITCMD (imposto estadual sobre herança, no Rio de Janeiro recolhido à Secretaria de Fazenda do Estado) incide sobre a transmissão dos bens do falecido para os herdeiros. Já o imposto de renda sobre o ganho de capital pode incidir dependendo do valor declarado pelo falecido e do valor de venda. Esses dois cálculos precisam ser feitos antes de fechar qualquer negócio, porque afetam diretamente o que cada herdeiro vai receber de fato.

Um detalhe que passa despercebido: quando o imóvel é avaliado no inventário por um valor e depois vendido por valor superior, pode surgir ganho de capital tributável. Isso precisa ser apurado com cuidado.

O que fazer antes de anunciar o imóvel

Antes de colocar qualquer placa ou conversar com imobiliária, vale verificar:

• Se todos os herdeiros conhecem e concordam com a venda (e isso inclui cônjuges, quando há comunhão de bens)
• Em que estágio está o inventário e se já foi calculado e recolhido o ITCMD
• Se a matrícula do imóvel no cartório de registro de imóveis está em nome do falecido (não de um antepassado anterior)
• Se há herdeiro menor de idade ou incapaz (nesse caso, a venda exige autorização judicial independentemente de estar em cartório)
• Se existe algum gravame na matrícula: hipoteca, penhora, usufruto

Qualquer um desses pontos pode paralisar a negociação já no momento da assinatura, o que costuma gerar prejuízo a todos os envolvidos, inclusive ao comprador que eventualmente já desembolsou sinal.

Se você está nessa situação e quer entender quais dessas questões se aplicam ao seu caso, posso ajudar a mapear o caminho antes de qualquer passo.