Imóvel com usufruto entra no inventário? Entenda o que muda

Por Luciane Irmes, advogada · OAB/RJ 99.039 · 04 de outubro de 2026

Depende de quem faleceu: o usufrutuário (quem tinha o direito de usar e receber frutos do imóvel) ou o nu-proprietário (quem era o dono registrado, mas sem o direito de uso). Essa distinção é o que determina o que entra no inventário e o que não entra.

Quando o usufrutuário morre

O usufruto é um direito personalíssimo, ou seja, ele não se transfere para herdeiros. Quando o usufrutuário morre, o direito de uso se extingue automaticamente, e a propriedade plena volta para o nu-proprietário, sem precisar passar pelo inventário do falecido. Isso acontece por força da lei: não há bem a inventariar porque o direito de usufruto não integra o patrimônio transmissível.

O que o nu-proprietário precisa fazer, na prática, é levar a certidão de óbito ao cartório de registro de imóveis para averbar a extinção do usufruto e consolidar a propriedade plena em seu nome. Nos cartórios do Rio de Janeiro, essa averbação costuma ser mais simples do que parece, mas exige documentação em ordem: além da certidão de óbito, normalmente pedem certidão atualizada da matrícula e, dependendo do cartório, outros documentos que comprovem a cadeia dominial.

Um ponto que o que a gente mais vê travar nessa etapa é o imóvel com matrícula desatualizada, às vezes com dados do falecido errados ou divergentes do documento de identidade apresentado. Qualquer divergência de nome, data ou número de CPF segura o processo no cartório e exige retificação antes de qualquer averbação.

Quando o nu-proprietário morre

Aqui o cenário muda completamente. O nu-proprietário tem um bem patrimonial, ainda que gravado com usufruto. Quando ele morre, a nua-propriedade integra o espólio e precisa ser inventariada normalmente.

O usufruto continua existindo: o usufrutuário segue com o direito de usar o imóvel durante toda a sua vida, mesmo depois do inventário. Os herdeiros do nu-proprietário recebem o imóvel, mas recebem com o ônus do usufruto. Só depois que o usufrutuário também falecer é que a propriedade plena se consolida.

Isso tem implicação prática importante na hora de calcular o ITCMD, que é o imposto estadual sobre herança. O valor tributável da nua-propriedade é menor do que o da propriedade plena, porque o imóvel chega gravado. A Secretaria de Fazenda do Estado do Rio de Janeiro tem critério próprio para avaliar esse desconto, e ele pode variar conforme a idade do usufrutuário. Vale acompanhar esse cálculo com atenção durante o inventário.

E quando o imóvel foi doado com reserva de usufruto?

É muito comum no Rio que pais doem imóveis aos filhos ainda em vida, mas reservem para si o usufruto. Nesses casos, enquanto os pais vivem, eles continuam morando ou alugando o imóvel normalmente. Quando morrem, o usufruto se extingue e a propriedade plena passa aos filhos donatários sem necessidade de inventário, exatamente porque a doação já foi feita em vida.

Essa é uma das ferramentas do planejamento sucessório: organizar a transmissão do patrimônio de forma que parte dos bens não precise passar pelo inventário, reduzindo custo, tempo e conflito entre herdeiros. Mas para que funcione corretamente, a doação precisa ter sido formalizada em escritura pública e registrada no cartório de imóveis. Doação informal, sem registro, não produz esse efeito.

O erro que aparece com frequência é a família que tratou a doação como um acerto verbal ou assinou apenas um documento particular. Na hora do inventário, o imóvel ainda aparece na matrícula no nome do falecido, e o que deveria ter sido simples vira uma discussão judicial sobre a validade da transferência.

O que verificar antes de qualquer passo

Se você está diante de um imóvel com usufruto e precisa saber o que fazer após um falecimento, os primeiros pontos a verificar são:

• Quem morreu: o usufrutuário ou o nu-proprietário?
• O usufruto foi constituído por escritura e está registrado na matrícula do imóvel?
• A matrícula está atualizada e sem divergências de dados cadastrais?
• No caso de doação com reserva de usufruto: a doação foi registrada em cartório?
• Existem outros bens a inventariar além desse imóvel?

Com essas informações em mãos, fica muito mais claro qual é o caminho: averbação simples no cartório de imóveis, inventário extrajudicial em cartório ou inventário judicial. Se quiser conversar sobre o caso concreto, meu escritório atende presencialmente na Barra da Tijuca e no Centro, e também por vídeo.